Cómo financiar la compra de un inmueble en subasta
En una subasta no existe la “condición de financiación” de una compraventa normal: si ganas, tienes que pagar. Por eso la hipoteca se prepara antes de pujar, no después.
Qué tienes que pagar y cuándo
- Depósito, antes de pujar. Normalmente el 5 % del valor de subasta (la cifra exacta está en cada ficha). Si no ganas, te lo devuelven.
- El resto del precio, si ganas. En las subastas judiciales tienes 40 días desde la adjudicación; en las demás, el plazo que fije el anuncio, que puede ser más corto. Si no pagas a tiempo, pierdes el depósito.
- Impuestos y gastos. El ITP (entre el 6 % y el 10 % según la comunidad), más notaría y registro. Cuenta con alrededor de un 10 % del precio.
Por qué cuesta más que una compra normal
- Normalmente no puedes visitar el inmueble, y el banco tiene que tasarlo sin entrar.
- Puede estar ocupado o tener cargas: el banco lo mira antes de prestar.
- Los plazos son cortos: un banco tarda semanas en aprobar una hipoteca.
Resultado: los bancos suelen financiar menos que en una compra normal. Es prudente contar con un 70 % del precio y tener ahorrado el resto más los gastos.
Un ejemplo con números
Un piso con valor de subasta de 150.000 € que te adjudicas por 105.000 €:
- Depósito para pujar (5 %)
- 7500 €
- Resto a pagar si ganas
- 97.500 €
- Hipoteca (70 % del precio)
- 73.500 €
- Cuota orientativa (3 %, 25 años)
- 349 €/mes
- Dinero propio necesario (entrada + ~10 % de gastos)
- 42.000 €
Cifras orientativas. Cada ficha de subasta calcula las suyas con su depósito real.
Paso a paso
- Calcula tu presupuesto máximo con los gastos incluidos, no solo con el precio.
- Pide un estudio de financiación antes de pujar y, si puedes, la preaprobación.
- Revisa las cargas y la situación del inmueble (nota simple) y si está ocupado.
- Puja sin pasar del límite que te han aprobado.
- Si ganas, firma la hipoteca y paga el resto dentro del plazo.
Lo más caro de una subasta no es pujar alto: es ganar y no poder pagar. El depósito se pierde.
Preguntas frecuentes
¿Puedo pujar sin tener la hipoteca concedida?
Sí, nadie te la pide para pujar. Pero si ganas no hay vuelta atrás: tienes que pagar el resto en plazo, y si no lo haces pierdes el depósito. Por eso conviene tener la financiación preaprobada antes.
¿Qué pasa si gano y no pago el resto a tiempo?
La adjudicación se pierde y el depósito no se devuelve: se destina a la propia ejecución. En las subastas judiciales el plazo para pagar es de 40 días.
¿Me devuelven el depósito si no gano?
Sí. Al terminar la subasta se devuelve a los postores que no han ganado, salvo a quien haya pedido reservarlo para quedar como segundo postor.
¿Cuánto financia el banco en una subasta?
Depende del banco y del inmueble. En una compra normal suele llegar al 80 % del precio o de la tasación (el menor); en una subasta, sin poder visitar el inmueble y con plazos cortos, es prudente contar con un 70 % y tener el resto ahorrado, más los impuestos y gastos.
Información general y orientativa, no es asesoramiento financiero. Las condiciones reales dependen de cada entidad y de tu perfil.